從監(jiān)管層釋放的信息看，存量個(gè)人房貸利率下調(diào)已是大勢(shì)所趨。那么，何時(shí)降、如何降，對(duì)商業(yè)銀行的影響又有哪些呢？筆者認(rèn)為，可以從三方面把握：

一是存量個(gè)人房貸利率調(diào)整是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，不會(huì)一刀切，既要給銀行緩沖期，也要給市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期。

存量個(gè)人房貸利率調(diào)整是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，不是說(shuō)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了45個(gè)基點(diǎn)，存量房貸利率就應(yīng)做出同等幅度的調(diào)整，因?yàn)榉抠J合同約定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，需要結(jié)合貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和貸款合同具體條款統(tǒng)籌安排相關(guān)工作。

8月1日，在2023年下半年工作會(huì)議上，央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。8月4日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在四部門召開(kāi)的“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，未來(lái)還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能和指導(dǎo)作用，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

在“依法有序”等政策指引下，各類型商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)存量個(gè)人房貸利率調(diào)整有了充分預(yù)期，相信部分銀行已經(jīng)有了調(diào)整預(yù)案，希望在落實(shí)環(huán)節(jié)做得穩(wěn)妥有序。

二是存量個(gè)人房貸利率一旦下調(diào)很可能會(huì)有對(duì)沖政策出臺(tái)，以維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

存量個(gè)人房貸利率的調(diào)整，是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)的必然選擇。適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的要求，同樣也適用于存量個(gè)人房貸利率調(diào)整。筆者認(rèn)為，有利于居民、銀行、房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該作為存量個(gè)人房貸利率調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)。

在存量個(gè)人房貸利率調(diào)整時(shí)，須重點(diǎn)考慮商業(yè)銀行的感受。伴隨存量個(gè)人房貸利率下調(diào)，有必要?jiǎng)佑昧俊�價(jià)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，甚至新創(chuàng)設(shè)涉房貨幣政策工具，以此來(lái)降低存量個(gè)人房貸利率下調(diào)對(duì)銀行、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的影響。

三是即使利率下調(diào)之后，存量個(gè)人住房貸款仍是銀行最穩(wěn)定的收入來(lái)源之一。

前些年發(fā)放的存量個(gè)人房貸利率相對(duì)高，若沒(méi)有政策引導(dǎo)，商業(yè)銀行一般不會(huì)主動(dòng)調(diào)降這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的利率，這就是每次貸款市場(chǎng)利率調(diào)降之后都會(huì)引發(fā)一輪提前還房貸的重要原因。提前還房貸對(duì)商業(yè)銀行的負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的，尤其是在凈息差收縮到歷史低位時(shí)更為明顯。

那么，在存量個(gè)人房貸利率下調(diào)之后，提前還房貸可能就不再會(huì)成為居民的首要選擇。這是銀行股保持估值穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。在存量個(gè)人房貸利率下調(diào)之后，居民可能會(huì)將提前還房貸的資金用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，或者進(jìn)入理財(cái)市場(chǎng)。銀行股的高股息率對(duì)部分資金具有一定的吸引力，資產(chǎn)配置屬性突出，這是銀行股保持估值穩(wěn)定的另一個(gè)重要因素。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，這是存量個(gè)人房貸利率調(diào)整的好時(shí)機(jī)。在存量個(gè)人房貸利率調(diào)整的過(guò)程中，上市銀行的估值預(yù)計(jì)不會(huì)受到太大影響，因?yàn)檫@一結(jié)構(gòu)性調(diào)整不僅沒(méi)有改變存量房貸的持續(xù)性，而且對(duì)增量房貸有積極影響。

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